Le permis de construire est le document administratif le plus important de tout projet de construction en Algérie. Sans lui, votre construction est considérée comme illégale, avec toutes les conséquences que cela implique. Ce guide détaille chaque étape de la procédure, de la constitution du dossier à l'obtention de l'arrêté.
Qui doit demander un permis de construire ?
Le permis de construire est obligatoire pour :
- Toute construction neuve, quelle que soit sa surface
- Toute extension d'un bâtiment existant
- Toute surélévation
- Toute modification de façade (création ou suppression d'ouvertures, changement de matériaux)
- Tout changement de destination d'un local (habitation vers commerce, etc.)
- Toute démolition suivie de reconstruction
La demande est formulée par le propriétaire du terrain ou son mandataire (architecte, notaire).
Étape 1 : Le certificat d'urbanisme (recommandé)
Avant de lancer la conception, demandez un certificat d'urbanisme auprès de votre commune. Il vous indiquera les droits à construire sur votre terrain (COS, CES, hauteur, retraits) et les servitudes applicables. Ce document est gratuit et délivré sous 15 jours.
Bien que non obligatoire, il vous fera gagner du temps en vous évitant de concevoir un projet non conforme.
Étape 2 : Le choix de l'architecte
Le recours à un architecte agréé est obligatoire pour la conception du projet et l'établissement des plans. L'architecte doit être inscrit au CLOA (Conseil Local de l'Ordre des Architectes) et détenir un agrément en cours de validité.
Les missions de l'architecte pour le permis
Esquisse et avant-projet · Plans définitifs (masse, situation, façades, coupes, plans de niveaux) · Dossier de permis de construire · Suivi de l'instruction du dossier
Étape 3 : L'étude de sol et le BET
En parallèle de la conception architecturale :
- L'étude de sol (géotechnique) : réalisée par un laboratoire agréé, elle détermine la nature du sol et le type de fondations approprié. Obligatoire dans les zones sismiques (soit la majeure partie du nord de l'Algérie)
- Le Bureau d'Études Techniques (BET) : un ingénieur en génie civil agréé réalise les calculs de structure (béton armé) et produit la note de calcul et les plans de ferraillage. Obligatoire pour tout bâtiment
Étape 4 : Constitution du dossier
Le dossier de permis de construire comprend les pièces suivantes :
Pièces administratives
- Formulaire de demande de permis de construire (imprimé officiel)
- Copie de l'acte de propriété ou du certificat de possession
- Copie de la pièce d'identité du demandeur
- Attestation de l'architecte (engagement de suivi)
- Attestation du BET
Pièces techniques
- Plan de situation : localisation du terrain dans la commune (échelle 1/2000 ou 1/5000)
- Plan de masse : implantation du bâtiment sur le terrain, avec cotations, retraits, accès, espaces verts (échelle 1/200 ou 1/500)
- Plans de tous les niveaux : RDC, étages, sous-sol, terrasse (échelle 1/50 ou 1/100)
- Façades : toutes les façades du bâtiment, avec matériaux et couleurs (échelle 1/50 ou 1/100)
- Coupes : au moins 2 coupes significatives montrant les hauteurs, les niveaux et la relation au terrain naturel
- Plan de charpente : si toiture en pente
- Plan VRD : réseaux d'assainissement, adduction d'eau, raccordement électrique
- Note de calcul de structure : signée par le BET
- Plans de ferraillage : fondations, poteaux, poutres, dalles
- Rapport d'étude de sol
- Levé topographique : pour les terrains en pente ou les parcelles irrégulières
Tous les plans doivent être signés et cachetés par l'architecte et/ou le BET. Le dossier est déposé en plusieurs exemplaires (généralement 5 à 8 selon les communes).
Étape 5 : Dépôt et instruction
Le dossier est déposé au service d'urbanisme de la commune (APC). Un récépissé de dépôt est remis au demandeur.
Le circuit d'instruction
- Vérification de la recevabilité : le service d'urbanisme vérifie que le dossier est complet. Si des pièces manquent, le dossier est renvoyé (et le délai repart à zéro)
- Consultation des services : le dossier est transmis aux services concernés pour avis :
- Direction de l'Urbanisme et de la Construction (DUC)
- Protection civile (sécurité incendie)
- Sonelgaz (électricité et gaz)
- ADE ou régie des eaux
- Service d'assainissement
- CTC (Contrôle Technique de Construction) pour les bâtiments de plus de 2 niveaux
- Direction de la Culture (si zone patrimoniale)
- Avis de la commission : les services émettent un avis (favorable, favorable avec réserves, ou défavorable)
- Décision du P/APC : le président de l'APC signe l'arrêté de permis de construire ou notifie le refus
Les délais
Délais légaux vs délais réels
Délai légal : 3 mois maximum à compter du dépôt d'un dossier complet. Passé ce délai sans réponse, le permis est réputé accordé (accord tacite). Délai réel : 2 à 6 mois en moyenne. Peut aller jusqu'à 12 mois dans les cas complexes ou en cas de dossier renvoyé pour compléments.
Étape 6 : Après l'obtention du permis
Affichage obligatoire
Le permis de construire doit être affiché sur le terrain de manière visible depuis la voie publique, pendant toute la durée des travaux. L'affichage doit mentionner : le numéro du permis, la date de délivrance, le nom du bénéficiaire, la nature des travaux.
Déclaration d'ouverture de chantier
Avant le début des travaux, le propriétaire doit déposer une déclaration d'ouverture de chantier à la commune. Cette formalité déclenche le délai de validité du permis.
Validité du permis
Le permis de construire est valable 3 ans. Si les travaux n'ont pas commencé dans ce délai, le permis est caduc et il faut en demander un nouveau. Si les travaux ont commencé mais sont interrompus pendant plus d'un an, le permis peut également être considéré comme caduc.
Le suivi de chantier
L'architecte est tenu d'assurer le suivi de la conformité des travaux par rapport au permis délivré. Le CTC effectue des visites de contrôle pour les bâtiments qui relèvent de sa compétence.
Étape 7 : Le certificat de conformité
À l'achèvement des travaux, le propriétaire demande un certificat de conformité. Une commission visite le chantier et vérifie que la construction est conforme au permis. Si c'est le cas, le certificat est délivré. Dans le cas contraire, des mises en conformité sont demandées.
Les motifs de refus les plus fréquents
- Non-conformité au POS : dépassement du COS, du CES, de la hauteur, ou non-respect des retraits
- Terrain non constructible : zone agricole, zone inondable, servitude d'utilité publique
- Dossier incomplet : pièces manquantes ou non conformes
- Avis défavorable d'un service : insuffisance des réseaux, risque naturel, non-conformité au RPA
- Vice de procédure : demandeur non propriétaire, architecte non agréé, BET non agréé
Les recours en cas de refus
En cas de refus, le demandeur peut :
- Modifier le projet pour le rendre conforme et redéposer une demande
- Exercer un recours gracieux auprès du wali dans un délai de 2 mois
- Exercer un recours contentieux devant le tribunal administratif
Le recours gracieux est souvent plus efficace et plus rapide que le recours contentieux. Il permet de dialoguer avec l'administration et de trouver un compromis.
Conseils pour un dossier qui passe du premier coup
- Prenez le certificat d'urbanisme avant : vous connaîtrez les règles avant de concevoir
- Choisissez un architecte qui connaît la commune : les pratiques locales comptent autant que les textes
- Constituez un dossier irréprochable : plans complets, cotés, signés, avec toutes les pièces demandées
- Respectez scrupuleusement le POS : ne cherchez pas à "pousser" les limites, c'est le motif de refus le plus courant
- Suivez votre dossier : ne déposez pas et n'attendez pas passivement. Relancez régulièrement les services
Le permis de construire est une étape administrative, mais c'est aussi une protection. Il garantit que votre projet respecte les règles d'urbanisme, de sécurité et de construction. Un projet bien conçu et un dossier bien constitué passent sans difficulté.