La réglementation urbanistique en Algérie est un sujet que beaucoup considèrent comme opaque. Les textes existent, mais leur lecture est fastidieuse, leur application est inégale, et les informations pratiques sont rares. Résultat : des propriétaires qui construisent sans connaître les règles, des projets bloqués faute de conformité, et des architectes qui passent plus de temps à expliquer la réglementation qu'à concevoir.
Cet article décrypte les mécanismes essentiels de l'urbanisme en Algérie, sans jargon inutile.
L'architecture réglementaire : les textes fondateurs
Tout repose sur quelques textes clés :
- Loi 90-29 du 1er décembre 1990 : relative à l'aménagement et l'urbanisme. C'est le texte fondateur qui définit les instruments d'urbanisme (PDAU, POS) et les autorisations de construire
- Loi 04-05 du 14 août 2004 : modifiant et complétant la loi 90-29
- Décret exécutif 91-175 : fixant les règles générales d'aménagement, d'urbanisme et de construction
- Décret exécutif 15-19 : fixant les modalités d'instruction et de délivrance des actes d'urbanisme
- RPA 99 version 2003 : Règlement Parasismique Algérien, obligatoire pour toute construction
- DTR : Documents Techniques Réglementaires, couvrant la thermique, l'acoustique, les fondations, etc.
PDAU et POS : le duo fondamental
Le PDAU (Plan Directeur d'Aménagement et d'Urbanisme)
Le PDAU couvre l'ensemble du territoire communal. Il définit les grandes orientations :
- Les secteurs urbanisés (SU) : zones déjà construites
- Les secteurs à urbaniser (SAU) : zones destinées à l'extension urbaine
- Les secteurs d'urbanisation future (SUF) : réserves foncières à long terme
- Les secteurs non urbanisables (SNU) : zones agricoles, forestières ou protégées
Ce que personne ne dit
En théorie, on ne peut pas construire dans un secteur SNU ou SUF. En pratique, de nombreuses communes n'ont pas de PDAU approuvé, ou disposent d'un PDAU obsolète (datant des années 1990). Dans ce cas, les services d'urbanisme appliquent les "règles générales d'aménagement et d'urbanisme" du décret 91-175, qui sont plus souples mais aussi plus vagues.
Le POS (Plan d'Occupation des Sols)
Le POS est le document opérationnel. Il s'applique à une zone précise (un quartier, un lotissement) et fixe les règles détaillées :
- COS (Coefficient d'Occupation des Sols) : le rapport entre la surface de plancher totale et la surface du terrain. Un COS de 1,5 sur un terrain de 200 m² autorise 300 m² de plancher (répartis sur plusieurs niveaux)
- CES (Coefficient d'Emprise au Sol) : la surface au sol maximale du bâtiment par rapport à la surface du terrain. Un CES de 0,6 sur un terrain de 200 m² signifie que le bâtiment ne peut couvrir que 120 m² au sol
- Hauteur maximale : en mètres ou en nombre de niveaux (R+2, R+3, etc.)
- Retraits : distances minimales par rapport aux limites du terrain (mitoyenneté, voie publique, fond de parcelle)
- Stationnement : nombre de places de parking exigé selon la destination du bâtiment
Le problème des POS manquants
Beaucoup de communes algériennes n'ont pas de POS couvrant l'ensemble de leur territoire. Dans les zones non couvertes, la délivrance du permis de construire se fait au cas par cas, en s'appuyant sur les règles générales et le "bon vouloir" des services techniques. C'est une source majeure d'incertitude pour les propriétaires et les architectes.
Avant d'acheter un terrain, la première démarche devrait être de vérifier auprès de la commune s'il est couvert par un POS approuvé. Un terrain sans POS n'est pas inconstructible, mais le processus d'obtention du permis sera plus long et plus incertain.
Le permis de construire : au-delà de la procédure officielle
La procédure officielle est claire sur le papier. La réalité est plus nuancée.
Les pièces du dossier
Le dossier de permis de construire comprend :
- Demande sur formulaire officiel
- Copie de l'acte de propriété
- Plan de situation et plan de masse
- Plans architecturaux (signés par un architecte agréé)
- Note de calcul de structure (signée par un BET agréé)
- Étude de sol (pour certains projets)
- Levé topographique
Ce qu'on ne vous dit pas
- Le rôle du CTC : le Contrôle Technique de Construction intervient obligatoirement pour les bâtiments de plus de 2 niveaux ou recevant du public. Son avis est souvent requis avant la délivrance du permis, ce qui ajoute un délai
- L'avis des concessionnaires : Sonelgaz, ADE (eau), assainissement — leurs avis sont requis et peuvent bloquer le dossier si les réseaux sont insuffisants dans la zone
- La commission de wilaya : pour les projets importants, le dossier passe en commission de wilaya, ajoutant un niveau d'examen supplémentaire
- Le délai réel : la loi prévoit un délai de réponse de 3 mois maximum. En pratique, les dossiers "incomplets" sont renvoyés, ce qui réinitialise le compteur. Certains dossiers mettent 6 à 12 mois
Le certificat d'urbanisme : l'étape oubliée
Avant de déposer un permis de construire, il est fortement recommandé de demander un certificat d'urbanisme. Ce document, délivré par la commune, indique :
- Si le terrain est constructible
- Les droits à construire (COS, CES, hauteur)
- Les servitudes applicables
- La disponibilité des réseaux
Le certificat d'urbanisme est gratuit et valable un an. Il n'est pas obligatoire mais il évite de concevoir un projet qui sera refusé. Pourtant, la majorité des particuliers ne le demandent pas.
Le certificat de conformité : la fin théorique du projet
À l'achèvement des travaux, le propriétaire est censé demander un certificat de conformité attestant que la construction est conforme au permis délivré. Ce certificat est nécessaire pour :
- Le raccordement définitif aux réseaux (électricité, gaz, eau)
- L'obtention d'un crédit hypothécaire
- La vente du bien
La réalité du terrain
Un pourcentage important des constructions en Algérie n'ont jamais obtenu de certificat de conformité. Les raisons : modifications en cours de chantier par rapport au permis, ajout d'un étage non autorisé, non-respect des retraits. Régulièrement, l'État lance des campagnes de régularisation, mais le problème persiste.
Les infractions et les risques
Construire sans permis ou en infraction avec le permis expose à des sanctions :
- Amende : prévue par la loi, mais rarement appliquée pour les particuliers
- Ordre de démolition : le président de l'APC peut ordonner la démolition d'une construction illégale. En pratique, les démolitions sont rares mais pas inexistantes, surtout pour les constructions en zone non constructible
- Impossibilité de vendre : un bien sans permis de construire est difficilement vendable par voie notariale
- Refus de raccordement : les concessionnaires peuvent refuser le raccordement définitif sans certificat de conformité
Les zones spéciales
Zones sismiques
L'Algérie est divisée en 5 zones sismiques (0 à III). Le RPA 99/2003 impose des contraintes croissantes selon la zone : systèmes constructifs autorisés, ferraillage minimum, joints parasismiques, etc. Le nord du pays (Tell) est majoritairement en zone II et III.
Zones littorales
La loi 02-02 relative à la protection du littoral interdit toute construction dans une bande de 100 mètres à partir du rivage (300 mètres pour les terrains non urbanisés). Cette loi est fréquemment enfreinte.
Zones agricoles
Les terres agricoles sont en principe inconstructibles. Le changement de vocation nécessite l'accord du ministère de l'Agriculture, une procédure longue et incertaine.
Conseils pratiques
- Consultez un architecte avant d'acheter un terrain : il peut vérifier les droits à construire et les contraintes réglementaires
- Demandez le certificat d'urbanisme : c'est gratuit et ça vous évitera des surprises
- Respectez le permis de construire : les modifications en cours de chantier doivent faire l'objet d'un permis modificatif
- Gardez tous les documents : permis, plans, certificat de conformité. Ils seront nécessaires pour toute transaction future
- N'oubliez pas les DTR : les Documents Techniques Réglementaires (thermique, parasismique, acoustique) ne sont pas des recommandations, ce sont des obligations
La réglementation urbanistique algérienne est perfectible, mais elle existe et elle a un sens : protéger les habitants, préserver le territoire, et garantir un minimum de qualité constructive. La connaître, c'est s'éviter des problèmes et construire sereinement.